Quels avantages fiscaux de la SCI pour la location de biens ?Comment optimiser l’utilisation d’une SCI pour la location de biens ? La Société Civile Immobilière (SCI) offre de multiples atouts, notamment la possibilité de s’associer avec d’autres individus ou entités (physiques ou morales). Ensemble, vous pouvez investir collectivement, partager les bénéfices ou les pertes, et prévenir les situations d’indivision.

Sur le plan fiscal, la SCI présente également des avantages considérables. Dans le contexte de la location de biens, il est crucial de prendre en compte la fiscalité de la SCI dès le départ afin de gérer au mieux son patrimoine.

En effet, diverses options s’offrent pour l’imposition des revenus issus de la SCI. Comment donc tirer le meilleur parti des avantages fiscaux offerts par la SCI dans le cadre de la location de biens ? Formalizi vous guide à travers les détails dans cet article.

1. La SCI et l’Impôt sur le Revenu

En principe, une Société Civile Immobilière (SCI) qui s’engage dans la location d’immeubles est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) en raison de la nature civile de cette activité.

a. Le fonctionnement

Tout d’abord, certaines sociétés (souvent celles de type sociétés de personnes, comme les SCI ou les SNC) sont en général assujetties à l’Impôt sur le Revenu. Dans ce cas, elles sont considérées comme transparentes sur le plan fiscal. Lorsqu’une société transparente génère un bénéfice, ce sont les associés qui sont directement imposés en fonction du barème progressif sur leur part respective du bénéfice. Une fois que la société distribue ces sommes aux associés, il n’y a plus d’imposition supplémentaire.

Prenons l’exemple de monsieur A :

Monsieur A détient 20% des parts d’une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu. En 2022, la SCI réalise un bénéfice de 100 000 € grâce à ses activités de location d’immeubles nus.

Pour ses revenus de l’année 2022, Monsieur A devra déclarer 20 000 € (20% de 100 000) en tant que revenus fonciers.

Peu importe qu’il ait reçu effectivement sa part du résultat : il doit payer l’impôt correspondant à sa part.

Ensuite, lorsque la SCI lui verse les 20 000 €, aucune imposition supplémentaire ne sera requise.

b. Avantages et Inconvénients

Même si du point de vue fiscal, une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est généralement plus avantageuse que celle soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). En effet, il existe plusieurs aspects positifs à maintenir sa société sous le régime de l’IR. Voyons ensemble les 3 principaux.

Tout d’abord, la SCI à l’IR est plus simple à gérer : elle n’est pas soumise aux obligations comptables contrairement à la SCI à l’IS. Cela permet de réaliser des économies en évitant les frais d’un comptable.

Deuxièmement, en cas de déficit, l’associé peut déduire de son revenu global la part de déficit correspondant à sa participation, dans les limites légales. Pour une SCI à l’IS, le déficit demeure dans la société et ne peut pas être utilisé pour réduire l’imposition des associés.

Troisièmement, lors de la cession d’un bien détenu par la SCI, la taxation des plus-values est plus avantageuse dans les sociétés transparentes. En effet, les SCI à l’IR bénéficient d’abattements pour durée de détention qui réduisent le fardeau fiscal de ces opérations, contrairement aux SCI à l’IS.

Si vos revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 € par an, il est judicieux de considérer le régime fiscal avantageux du micro foncier.

2. La SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés

Sur option, il est possible de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) pour une Société Civile Immobilière (SCI). Récemment, le législateur a assoupli cette possibilité en permettant de revenir sur ce choix dans un délai de 5 ans.

Prudence avec les locations meublées ! La location meublée est considérée comme une activité commerciale par principe. Si une société réalise une part trop importante de son activité en location meublée (plus de 10%), elle sera automatiquement soumise à l’IS. Bien que la taxation à l’IS ne soit pas en soi un problème majeur, il faut être très vigilant quant à cette requalification. En effet, elle peut parfois entraîner des implications fiscales significatives si elle n’est pas anticipée, notamment en ce qui concerne les droits de mutation.

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