Les différences entre la SCI et la SCCVSCI ou SCCV, comment choisir ? Intéressons-nous aux différences entre la SCI et la SCCV. Pour concrétiser un projet immobilier à plusieurs, vous avez aujourd’hui le choix entre deux types de structures juridiques : la Société Civile Immobilière (SCI) et la Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCCV).

Ces formes sociales attirent particulièrement les investisseurs immobiliers en raison de la facilité à créer une société de personnes, immatriculée au RCS, tout en bénéficiant d’un cadre légal flexible et protecteur.

Toutefois, bien que les SCI et les SCCV soient toutes deux orientées vers la réalisation de projets immobiliers, leurs objectifs et finalités diffèrent. Ainsi, comment choisir entre une SCI et une SCCV ? Formalizi explique tout dans cet article.

1. La SCI : pour quel projet immobilier ?

creer une sciLe concept essentiel de la Société Civile Immobilière (SCI) repose sur la possibilité de constituer une entité dont le but est la gestion collective d’un bien immobilier, partagé entre plusieurs associés qui partageront les profits et… les pertes.

L’un des principaux avantages de la SCI est d’éviter les complications liées à l’indivision, offrant ainsi une gestion simplifiée. Lorsqu’un bien immobilier est acheté par plusieurs personnes, chacune possède un droit sur celui-ci sans division matérielle des parts. Cela complique la gestion à long terme, car chaque décision concernant le bien (vente, location, succession) doit être approuvée par la majorité des copropriétaires en indivision.

La SCI propose une solution efficace à ce problème en permettant aux propriétaires de biens immobiliers de créer une entité collective pour gérer leurs biens. Les « propriétaires associés » définissent ainsi les droits et responsabilités de chacun pour toutes les éventualités, facilitant ainsi la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier, ce qui explique la popularité de la SCI familiale.

Cependant, la SCI est exclusivement dédiée à trois objectifs :

  • Investissement et gestion d’immeubles ;
  • Location d’immeubles ;
  • Construction d’immeubles en vue de leur vente.

L’activité principale de la SCI concerne les opérations immobilières de nature civile, excluant les activités commerciales telles que l’achat-revente d’immeubles. Ce type d’activité commerciale entraînerait une requalification de la SCI en « société créée de fait » avec des implications fiscales défavorables.

Les nombreux atouts de la SCI expliquent son succès :

  • Facilitation de l’obtention de financements et de prêts bancaires ;
  • Simplicité des transferts de parts sociales, sans nécessité d’intervention notariale ;
  • Avantages fiscaux, car les bénéfices sont imposables selon le régime des sociétés de personnes,
  • Directement entre les mains des associés, soumis à l’impôt sur le revenu.

Cependant, comme toute structure sociétaire, la création d’une SCI implique des formalités rigoureuses nécessitant une attention particulière de la part des associés. Il vaut mieux recourir à un professionnel du droit pour guider la procédure de création, évitant ainsi les pièges juridiques.

2. La SCCV : pour quel projet immobilier ?

En premier lieu, la SCCV (Société Civile Immobilière de Construction Vente) représente une forme spécifique de société civile permettant aux associés de bâtir un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement, générant ainsi un bénéfice.

Dans ce cadre, chaque associé de la SCCV reçoit une part des bénéfices lors de la vente d’un bien, proportionnellement à son investissement dans le capital social de la société.

Au niveau fiscal, cette structure relève du régime des sociétés de personnes. Cela implique que chaque associé est imposé directement sur sa part des bénéfices.

Si votre objectif est de construire un bien immobilier pour le revendre dès sa finalisation, réalisant ainsi une plus-value intéressante, la SCCV peut correspondre à vos attentes !

La création d’une SCCV requiert au minimum deux associés. Comme pour la SCI, les associés sont responsables des dettes sociales jusqu’à concurrence de leurs apports dans le capital social (responsabilité limitée).

Bien qu’aucun capital minimum ne soit exigé pour la constitution de la société, quelques démarches administratives sont nécessaires : rédiger les statuts, effectuer les apports, désigner un gérant, publier un avis de constitution dans un journal légal et déposer un dossier d’immatriculation au centre de formalités des entreprises (CFE) au lieu du siège social de la SCCV.

La rédaction des statuts de la SCCV est une étape cruciale à ne pas sous-estimer pour sécuriser divers aspects juridiques.

3. SCI ou SCCV : les conséquences d’un mauvais choix

Opter entre la SCI et la SCCV ne se résume pas uniquement aux avantages de chaque structure, mais repose sur la nature de vos projets immobiliers. Une décision précipitée ou une définition floue de l’objet social pourrait entraîner des répercussions financières et fiscales pour les associés.

Les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes jusqu’à concurrence de leurs apports si la société se trouve en difficulté financière.

Avant de faire ce choix, il est essentiel d’évaluer avec soin l’objet et la portée de vos projets immobiliers. Une SCI qui achète en vue de revente, dans l’optique de réaliser des bénéfices, risque d’être requalifiée par les tribunaux en tant que « marchand » de biens. Cela pourrait entraîner une imposition à l’impôt sur les sociétés et à la TVA immobilière lors de la vente d’un bien immobilier.

Tableau SCI vs SCCV

CaractéristiquesSCI (Société Civile Immobilière)SCCV (Société Civile Immobilière de Construction Vente)
But Gestion collective d’un bien immobilier, location, investissementConstruction d’un bien pour revente immédiate
Responsabilité des associés Illimitée, jusqu’à concurrence de leurs apports dans le capital socialLimitée aux apports des associés dans le capital social
Nombre d’associés requis =Au moins deux associésAu moins deux associés
Objectif Biens immobiliers à gérer collectivement, location, investissementConstruction immobilière pour revente immédiate
Contraintes d’activité Gestion d’immeubles, location, investissementConstruction d’immeubles en vue de leur revente
Responsabilité fiscale =Imposition selon le régime des sociétés de personnes (bénéfices imposés entre les mains des associés)Imposition selon le régime des sociétés de personnes (bénéfices imposés entre les mains des associés)
Formalités de création =Statuts, apports, rédaction, avis de constitution, dépôt du dossier au CFEStatuts, apports, rédaction, avis de constitution, dépôt du dossier au CFE
Avantages fiscaux
=
Bénéfices imposables directement entre les mains des associésBénéfices imposables directement entre les mains des associés
Inconvénients Risque de requalification en cas d’activité commerciale, responsabilité illimitée des associésRisque de requalification en cas d’activité commerciale

Par conséquent, la SCI est idéale pour gérer collectivement des biens, tandis que la SCCV convient à la construction de biens en vue de revente immédiate. Votre choix dépendra donc des objectifs spécifiques de votre projet immobilier.

En conclusion sur les différences entre la SCI et la SCCV

Comme vous l’avez constaté, opter entre une SCI ou une SCCV pour la construction et la vente peut sembler être une démarche complexe, mais vos objectifs spécifiques (gestion, location ou achat/vente) détermineront le statut le plus approprié à votre projet.

Si vous avez encore des incertitudes concernant la création de votre société immobilière, ne tardez pas à prendre contact avec nos experts de chez Formalizi pour faire appel à un professionnel.

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